Общежитие, в котором граждане проживали более года, в 2007 г. было передано из федеральной в муниципальную собственность. Все это время граждане открыто и добросовестно проживали в предоставленных жилых помещениях (оплачивали коммунальные и иные платежи и пр.), но имели постоянную регистрацию не по месту проживания. Орган местного самоуправления в лице мэрии договор социального найма заключать отказался, заявив, что вселение в общежитие производилось неуправомоченным лицом. Теперь общежитие хотят перевести в гостиницу и заключить с гражданами договоры коммерческого найма. Возможно ли признание прав по договору социального найма на основании фактически сложившихся отношений социального найма? Какой способ защиты можно избрать, если все документы о вселении находятся у мэрии?

Поскольку передача общежитий в муниципальную собственность в последнее десятилетие приобрела массовый характер, законодатель в ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 N 189-ФЗ предусмотрел, что "к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма".
По результатам рассмотрения запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа Конституционный Суд РФ в Определении от 03.07.2007 N 425-О-О по поводу передачи общежитий высказал следующее мнение: "Введение в действующее законодательство статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и соответственно выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений...".
Из вышеизложенного следует сделать вывод, что положения ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" распространяются лишь на жилые помещения в общежитиях, которые были переданы в муниципальную собственность до 1 марта 2005 года (т.е. до вступления в силу ЖК РФ).
Если же они были переданы после этой даты, как в данной ситуации, к ним положения указанной статьи применяться не могут.
C гражданами, которые не обеспечены жильем в соответствующем населенном пункте, на период их работы или учебы заключается договор найма жилого помещения в общежитии (ч. 1 ст. 94 ЖК РФ).
При передаче общежития в муниципальную собственность в 2007 году данный договор прекратился в силу ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, поскольку трудовых отношений у граждан с органами местного самоуправления (собственником) не имеется.
В данном случае граждане все-таки обязаны освободить жилые помещения, которые они ранее занимали по договорам найма (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ), но им должны быть предоставлены другие, не обязательно благоустроенные жилые помещения, находящиеся в пределах данного населенного пункта, отвечающие санитарным и техническим требованиям (ч. 4 ст. 103 ЖК РФ).
Несмотря на то, что между проживающими в общежитии гражданами и мэрией (муниципалитетом) фактически сложились отношения по пользованию жилым помещением - открытое и добросовестное проживание, оплата коммунальных услуг, других расходов по содержанию жилья, это не означает, что в результате граждане приобрели права нанимателя по договору социального найма и с ними впоследствии будет заключен такой договор. И вот почему.
Предоставление гражданам жилых помещений из муниципального жилищного фонда на основании договора социального найма достаточно подробно регламентировано ЖК РФ (раздел III ЖК РФ), при этом жилые помещения предоставляются строго в порядке очередности.
Необходимо также отметить, что согласно ч. 1 ст. 63 ЖК РФ договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления, поэтому с формальной точки зрения отсутствие такого решения, а также несоблюдение простой письменной формы договора влечет его ничтожность (ст. 168 ГК РФ). Следовательно, в данной ситуации отказ мэрии в заключении договора социального найма является законным.
Однако по поводу перевода переданного муниципалитету общежития в гостиницу следует отметить, что на условиях договора коммерческого найма жилые помещения могут быть предоставлены из любого муниципального жилищного фонда, за исключением жилищного фонда социального использования, предназначенного для "очередников" (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).
Согласно же положениям ст. 50, 83 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 06.10.2003 N 131-ФЗ с 1 января 2006 года в собственности муниципальных образований - городских и сельских поселений - находится лишь жилищный фонд социального использования.
Поэтому, учитывая также правовую позицию Конституционного Суда РФ, заключающуюся в том, что "недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения" (Определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав п. 6 ст. 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и п. 15 ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"), следует сделать вывод, что общежитие будет включено в жилищный фонд социального использования и поэтому комнаты в нем в данном случае не могут быть заселены на условиях договора коммерческого найма.
Что касается способа защиты прав бывших нанимателей, то здесь можно предложить следующее.
Если мэрия в письменной форме отказала гражданам в заключении договора социального найма и этот отказ имеется у них на руках, им следует обратиться в районный суд по месту жительства с заявлением о признании такого отказа незаконным в порядке главы 25 ГПК РФ в течение трех месяцев с того момента, как он был ими получен (п. 1 ст. 256 ГПК РФ), и заявить ходатайство об истребовании у муниципалитета необходимых документов.

А. Лейба,
юрист, г. Пермь

21 мая 2009 г.

"эж-ЮРИСТ", N 21, май 2009 г.






<Место для вашей рекламы>

Copyright 2010 Социальные вопросы. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Социальные вопросы:

Пенсионное обеспечение:

Социальные пособия и выплаты:

Прочие вопросы:
Информация от наших партнеров:

Социальные
вопросы!
Консультации юристов:
Если вы не нашли ответ на свой вопрос на нашем сайте, задать его юристу онлайн по телефону бесплатно.



Счетчики:
Rambler's Top100

Ознакомьтесь с информацией:


                                  Главная              О сайте             Реклама             Связь
Общие вопросы пенсионного обеспечения
В этом разделе мы раскроем общие вопросы пенсионного обеспечения, на каких условиях назначается пенсия федеральным государственным гражданским служащим, в каком порядке производится корректировка трудовой пенсии по старости для работающего пенсионера, о досрочной трудовой пенсии по старости, о повышениях и многом другом. А также, расскажем куда надо обращаться, если нарушают ваши права.