Какие необходимо учитывать критерии при налогообложении земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом? Учитывается ли при этом льгота в виде не облагаемой налогом суммы в размере 10 000 руб. физическим лицам - собственникам помещений? Какую информацию необходимо использовать для сбора земельного налога за указанные земельные участки?
На основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 г. N 189-ФЗ (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Основания прекращения права собственности на земельные участки предусмотрены в ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации, к числу которых отнесены отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок, принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Таким образом, изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Положения ст. 16 Закона N 189-ФЗ содержат условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в этой связи для перехода земельного участка в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений.
В силу ст. 28 и 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. Вместе с тем в случаях, предусмотренных ЗК РФ, Законом N 189-ФЗ и законами субъектов Российской Федерации, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно.
Согласно определению ВАС РФ от 19.10.07 г. N 10248/07 для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме будут признаваться плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка в том случае, если:
земельный участок, на котором расположен этот дом, сформирован в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности;
указанному земельному участку присвоен кадастровый номер;
если уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления издано решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Только при выполнении названных критериев при определении налоговой базы в отношении соответствующей доли земельного участка учитываются положения п. 5 ст. 391 НК РФ, предусматривающие уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 руб. в отношении земельных участков, находящихся в собственности отдельных категорий налогоплательщиков. К таким налогоплательщикам, в частности, отнесены:
Герои Советского Союза и Герои России, полные кавалеры ордена Славы;
инвалиды I и II группы, установленной до 1 января 2004 г. без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности, инвалиды, имеющие III степень ограничения способности к трудовой деятельности, инвалиды с детства;
ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны и боевых действий;
лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.
По вопросу об обмене информацией, необходимой для сбора земельного налога за указанные земельные участки, необходимо иметь в виду следующее.
На основании пп. 11 и 12 ст. 396 НК РФ органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляют информацию в налоговые органы в соответствии с п. 4 ст. 85 НК РФ. Органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы муниципальных образований ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения согласно ст. 389 НК РФ, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Сведения в налоговые органы представляются на основании сведений государственного земельного кадастра и сведений единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а органами муниципальных образований - на основании актов о выделении (предоставлении) земельного участка.
Каждая из указанных форм сведений содержит перечень информации о земельных участках и их правообладателях, необходимой для исчисления земельного налога по всем землям, в том числе занятым многоквартирными жилыми домами.
На основании п. 1 ст. 392 НК РФ налоговая база в отношении участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. N 219, установлено, что при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в графе "Доля" указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах. Если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в графу "Доля" вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади", далее указываются сведения о помещении, принадлежащем собственнику, в соответствии с пп. 28 и 29 Правил.
При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в жилом доме, в графе "Правообладатель" указываются предусмотренные п. 18 Правил данные о собственниках помещений в многоквартирном доме.
На основании п. 4 ст. 85 НК РФ содержащаяся в ЕГРП информация о долях в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и их правообладателях передается в налоговые органы.
Органы Роснедвижимости, Росрегистрации, органы муниципальных образований должны представлять в налоговые органы информацию о земельных участках и их правообладателях, в том числе сведения, необходимые для сбора налога за земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, в объеме, которым они располагают, и по формам, утвержденным приказами Минфина России от 20.06.05 г. N 75н, от 7.09.05 г. N 112н и от 23.03.06 г. N 47н.
Т. Добринова,
советник государственной гражданской службы
Российской Федерации 3 класса
12 марта 2009 г.
"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 11, март 2009 г.
